Immobilienpreise in den sieben teuersten Städten sinken, Mieten steigen – trotzdem suchen immer mehr Menschen eine Mietwohnung statt Eigentum

Eine Eigentumswohnung in Stuttgart kostet heute im Durchschnitt 3,9 Prozent weniger als vor einem Jahr. Auch in Berlin und Köln sind die Kaufpreise gesunken. Doch für viele Kaufinteressenten ist Wohneigentum dadurch nicht erschwinglicher geworden. Bei einem Immobilienkredit über 300.000 Euro ist die monatliche Rate seit Jahresbeginn um mehr als zehn Prozent gestiegen. Gleichzeitig zieht es immer mehr Immobiliensuchende auf den Mietmarkt.

Der neue Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt, wie unterschiedlich sich Immobilienpreise und Finanzierungskosten entwickeln. Eigentumswohnungen verteuerten sich im dritten Quartal 2026 bundesweit gegenüber dem Vorjahr lediglich um 0,3 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,4 Prozent. Gegenüber dem Höchststand von 2022 liegen die Kaufpreise weiterhin gut zehn Prozent niedriger.

In den teuersten Städten sinken die Immobilienpreise

Besonders deutlich ist der Preisrückgang in den sieben größten deutschen Städten. Dort wurden Eigentumswohnungen innerhalb eines Jahres im Durchschnitt fast ein Prozent günstiger. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern betrug der Rückgang sogar mehr als zwei Prozent.

Die größten Preisrückgänge bei Eigentumswohnungen verzeichnete das IW in drei Städten:

• Stuttgart: Die Kaufpreise sanken um 3,9 Prozent.
• Berlin: Eigentumswohnungen wurden um 2,0 Prozent günstiger.
• Köln: Die Preise gingen um 1,3 Prozent zurück.

Niedrigere Kaufpreise können einen Teil der gestiegenen Finanzierungskosten ausgleichen. Wie viel ein Haushalt tatsächlich spart, hängt allerdings von der benötigten Kreditsumme und den Konditionen der Bank ab.

300.000 Euro Kredit kosten monatlich über 150 Euro mehr

Wie stark die Zinsen ins Gewicht fallen, verdeutlicht das IW mit einem Rechenbeispiel. Bei einem Immobilienkredit über 300.000 Euro und zwei Prozent anfänglicher Tilgung lag die monatliche Rate Anfang 2026 bei rund 1.450 Euro.

Inzwischen müssen Kreditnehmer dafür gut 1.600 Euro aufbringen. Das entspricht einem Anstieg von mehr als zehn Prozent. Über ein Jahr gerechnet summiert sich die zusätzliche Belastung auf mindestens 1.800 Euro – bei unveränderter Kreditsumme.

Besonders betroffen sind Haushalte mit wenig Eigenkapital. Sie müssen einen größeren Teil des Kaufpreises finanzieren und tragen dadurch höhere Zinskosten. Hinzu kommen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklergebühren. Eigentümer müssen außerdem Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung bilden.

Mehr als 80 Prozent der Immobilienanfragen betreffen Mietwohnungen

Die Zurückhaltung beim Immobilienkauf zeigt sich auch im Suchverhalten. Nach einer Auswertung von immowelt entfielen von Januar bis August 2026 bereits 81,7 Prozent der Immobilienanfragen auf Mietobjekte. Im entsprechenden Vorjahreszeitraum waren es 80,6 Prozent.

Der Anteil der Kaufanfragen sank dagegen von 19,4 auf 18,3 Prozent. Die Daten beziehen sich auf immowelt und bilden nicht den gesamten deutschen Immobilienmarkt ab.

Während die Kaufnachfrage auf der Plattform zurückgeht, steigen die Angebotsmieten weiter. Nach Berechnungen des IW verteuerten sie sich bundesweit innerhalb eines Jahres um 4,5 Prozent. Regional zeigen sich deutliche Unterschiede:

• Umland der Metropolen: Die Angebotsmieten stiegen um 5,2 Prozent.
• Sieben größte Metropolen: Der Anstieg lag durchschnittlich bei 3,8 Prozent.
• Hamburg: Die Angebotsmieten verteuerten sich um fast sieben Prozent.

Warum höhere Kreditzinsen auch den Mietmarkt belasten

IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer sieht in den gestiegenen Zinsen einen wichtigen Grund für die Entwicklung. Haushalte, die unter günstigeren Finanzierungsbedingungen möglicherweise eine Wohnung gekauft hätten, bleiben länger auf dem Mietmarkt. Dadurch wächst die Nachfrage nach Mietwohnungen.

Gleichzeitig bremsen hohe Bau- und Finanzierungskosten den Neubau. Wenn weniger zusätzliche Wohnungen entstehen, verschärft sich der Wettbewerb um den vorhandenen Wohnraum. Voigtländer rechnet deshalb mit weiter steigenden Mieten.

Auch Immobilieninvestoren halten sich zurück. Staatsanleihen und andere festverzinsliche Wertpapiere bieten wieder höhere Renditen. Dadurch verlieren Immobilien als Kapitalanlage an Attraktivität, während ihre Finanzierung teurer geworden ist.

Für Kaufinteressenten bleibt die monatliche Belastung entscheidend. Neben dem Kaufpreis bestimmen Eigenkapital, Kreditzinsen und laufende Eigentümerkosten, wie viel Wohneigentum tatsächlich kostet. Ein niedrigerer Immobilienpreis allein garantiert noch keine günstigere Finanzierung.

Kurz zusammengefasst:

• Immobilienpreise sinken: In den sieben größten deutschen Städten wurden Eigentumswohnungen binnen eines Jahres durchschnittlich fast ein Prozent günstiger, während die Angebotsmieten bundesweit um 4,5 Prozent stiegen.
• Höhere Kreditzinsen verteuern den Kauf: Bei einem Immobilienkredit über 300.000 Euro stieg die monatliche Rate laut IW seit Anfang 2026 von rund 1.450 auf über 1.600 Euro.
• Die Nachfrage verschiebt sich zur Miete: Bei immowelt stieg der Anteil der Mietanfragen von 80,6 auf 81,7 Prozent, während der Anteil der Kaufanfragen zurückging.

Übrigens: Nicht nur die Kreditzinsen erschweren den Hauskauf. Im Landkreis Starnberg müssen Haushalte rechnerisch fast 28 Jahre sparen, um das nötige Eigenkapital aufzubringen. Wie groß die regionalen Unterschiede sind und welche Rolle die Kaufnebenkosten spielen, mehr dazu in unserem Artikel.

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