Staffelmieten vor Ablauf der Preisbindung: Was sagt der BGH?

In Karlsruhe hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine richtungsweisende Entscheidung zu Staffelmieten bei Sozialwohnungen getroffen. Dabei wurde festgelegt, dass Vermieter bereits vor dem Auslaufen der Mietpreisbindung eine Staffelmiete vereinbaren dürfen. Dies betrifft Wohnungen, deren Preisbindung in naher Zukunft endet.

Ein Fall aus Köln stand im Zentrum der Entscheidung. Eine Mieterin war 2018 in eine Sozialwohnung gezogen, die zu diesem Zeitpunkt noch preisgebunden war. Der Vermieter setzte eine Staffelmiete fest, die nach Ende der Preisbindung signifikant höher lag. Obwohl die Mieterin den Vertrag akzeptierte, zahlte sie die erhöhte Miete ab 2021 nur unter Vorbehalt und zog schließlich vor Gericht. Ihr Ziel war es, die Gültigkeit der Staffelmietvereinbarung anzufechten und die über die ursprüngliche Miete hinausgezahlten Beträge zurückzufordern.

Mietpreisbindung für geförderte Wohnungen schließt Staffelmiete nicht aus

Das Gericht wies die Klage jedoch ab. Der BGH bestätigte, dass die Vereinbarung einer Staffelmiete zulässig sei, selbst wenn eine der Staffeln noch während der Mietpreisbindung liege. Laut BGH dürfe in diesem Fall die Miete nicht über die nach der Preisbindung zulässige Miete hinausgehen. Dies gilt sowohl für Wohnungen, die nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) gefördert werden, als auch für andere Sozialwohnungen.

Die Entscheidung verdeutlicht, dass eine Mieterhöhung, die für die Zeit nach dem Ende der Preisbindung vereinbart wird, rechtens ist. Dies widerspreche nicht der Intention der Mietpreisbindung und sei sogar von Vorteil für den Mieter, falls die Marktmieten bis dahin steigen. Allerdings machte der BGH auch darauf aufmerksam, dass solche Mieterhöhungen nicht in Konflikt mit der Mietpreisbremse kommen dürfen, sofern diese am Ort der Wohnung gültig ist. Zudem müsse der Vermieter darauf achten, dass die Miete nicht so stark erhöht wird, dass der Tatbestand des Mietwuchers erfüllt wäre.

BGH: Frühzeitige Mieterhöhung kann vorteilhaft sein

Diese höchstrichterliche Entscheidung stellt klar, dass die Vereinbarung von Staffelmieten eine legale und transparente Möglichkeit für Vermieter und Mieter darstellt, sich auf zukünftige Änderungen einzustellen. Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bei Staffelmietvereinbarungen kommt dabei nicht zur Anwendung. Haus und Grund weist darauf hin, dass solche Regelungen sowohl für Vermieter als auch für Mieter Planungssicherheit bieten.

Haus und Grund empfiehlt, dass Vermieter und Mieter sich frühzeitig über die Bedingungen der Staffelmiete einigen sollten. Dies ermögliche beiden Seiten, von potenziellen Marktentwicklungen zu profitieren und unerwartete Mietsteigerungen zu vermeiden. Der vorliegende Fall zeigt, dass der rechtliche Rahmen Mieter und Vermieter schützt und gleichzeitig Flexibilität in der Vertragsgestaltung erlaubt.

Was du dir merken solltest:

• Der BGH hat entschieden, dass Staffelmieten in Sozialwohnungen schon vor dem Auslaufen der Preisbindung legal vereinbart werden können.
• Solche Vereinbarungen müssen die geltenden Mietpreisbindungen respektieren, dürfen aber zukünftige Mieterhöhungen festlegen.
• Diese Regelung bietet Planungssicherheit und schützt vor unerwarteten Mietsteigerungen, indem sie sowohl Vermieter als auch Mieter vorbereitet.

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(BGH, Beschluss vom 16. Januar 2024 – VIII ZR 12/23)