Verlorene Viertel: Wie Gentrifizierung Deutschlands Stadtkerne neu formt

Tiefgreifender Wandel in deutschen Großstädten: Gentrifizierung verdrängt Einkommensschwache und prägt soziale Landschaften.

In deutschen Großstädten nimmt das Phänomen der Gentrifizierung stetig zu: Ein Prozess, der tiefgreifende Veränderungen in städtischen Wohngebieten nach sich zieht.

Die Bundeszentrale für politische Bildung (bpb) definiert Gentrifizierung als die Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte durch wohlhabendere in innerstädtischen Quartieren – eine Entwicklung, die eng mit sozialer Ungleichheit auf den Wohnungsmärkten verwoben ist. Ursprünglich in den 1960er Jahren von Ruth Glass im Kontext Londons beschrieben, hat sich das Phänomen über die Jahre hinweg global ausgebreitet und ist heute ein Kernthema in der städtischen Sozialforschung.

Ursachen und Triebkräfte

Die Ursachen für Gentrifizierung sind vielfältig und reichen von der Aufwertung bestimmter Stadtteile über die Tertiarisierung der Beschäftigungsstruktur bis hin zur Polarisierung von Einkommen und Vermögen. Dabei spielen sowohl nachfrage- als auch angebotsgetriebene Faktoren eine Rolle. Ein Anstieg der Mieten und Immobilienpreise, vor allem in zentral gelegenen Altbauvierteln, ist ein zentrales Merkmal der Gentrifizierung. Diese Entwicklung wird sowohl durch die Modernisierung von Bestandswohnungen als auch durch den Zuzug finanziell stärkerer Neubewohner getrieben.

Ein Schlüsselaspekt der Gentrifizierung ist die so genannte Rentenlücke, die sich aus der Differenz zwischen den aktuellen und potenziellen Erträgen einer Immobilie ergibt. Diese Rentenlücke entsteht insbesondere in Stadtvierteln, in die zuvor wenig investiert wurde. Politische Maßnahmen wie die Suburbanisierung und die Privatisierung öffentlicher Wohnungsbestände haben in Deutschland zur Verstärkung dieser Entwicklungen beigetragen, ebenso wie die zunehmende Konzentration von Einkommen und Vermögen.

Der Prozess der Gentrifizierung lässt sich allgemein in vier Phasen aufteilen:

Phase 1: Durch den Zuzug von „Pionieren“ mit wenig finanziellem, dafür aber umso mehr kulturellem Kapital – darunter befinden sich Künstler, Musiker oder auch Gastronomen, die Galerien, Ateliers und Gastronomiebetriebe eröffnen – steigt die Attraktivität eines zu dieser Zeit noch weitestgehend ignorierten Viertels.
Phase 2: Durch die von den ersten Pionieren geschaffene Infrastruktur wächst das Interesse am Viertel und es ziehen weitere Pioniere sowie „Gentrifizierer“ hinzu. Letztere sind meist Paare mit höherer Schulbildung und höherem Einkommen. Banken und Immobilienmarkler werden ebenfalls auf das Gebiet aufmerksam und es kommt zu den ersten Modernisierungen und Mietsteigerungen, aufgrund derer bereits die ersten Haushalte ausziehen müssen.
Phase 3: Der Zuzug an Gentrifizierern sowie die Mietpreise für Gewerbe und Wohnungen steigen weiter an. Das Leben im Viertel wird teurer, Mietwohnungen werden vermehrt zu Eigentumswohnungen umgewandelt und noch mehr Haushalte müssen aufgrund zu hoher Mieten ihre Wohnungen verlassen. Wohneigentümer profitieren hingegen von der Wertsteigerung.
Phase 4: In dieser Phase ziehen die einkommensstärksten Haushalte nach, das Gebiet gilt als „sichere Kapitalanlage“. Wird das Viertel selbst für Angehörige der Mittelklasse zu teuer, spricht man von einer „Hypergentrifizierung“

Soziale Folgen und Kritik

Die Folgen der Gentrifizierung sind weitreichend und betreffen insbesondere einkommensschwache Haushalte. Neben direkten Verdrängungen durch Mietsteigerungen kommt es zu einer Verknappung erschwinglichen Wohnraums und einer Zunahme sozialer Segregation. Die Bundeszentrale für politische Bildung weist darauf hin, dass die räumliche Konzentration von Armut zusätzliche soziale Benachteiligungen nach sich zieht, die die gesellschaftliche Spaltung weiter vertiefen kann.

Während einige die Gentrifizierung als Chance für eine verbesserte soziale Mischung und die Aufwertung von Quartieren sehen, betont die Bundeszentrale für politische Bildung, dass die positiven Effekte oft ausbleiben. Eine echte soziale Durchmischung, die langfristig positive Auswirkungen für alle Bewohner hätte, erfordert gezielte politische Maßnahmen, die sowohl die Mietpreisentwicklung regulieren als auch die Qualität öffentlicher Dienstleistungen und Infrastruktur sichern.

Was du dir merken solltest:

Gentrifizierung beschreibt den Prozess der städtischen Aufwertung, bei dem einkommensschwächere Haushalte durch wohlhabendere verdrängt werden, was eng mit sozialer Ungleichheit verbunden ist und zu einer tiefgreifenden Veränderung in Wohngebieten führt.
Diese Entwicklung wird durch verschiedene Ursachen wie die Aufwertung von Stadtteilen und die Polarisierung von Einkommen angetrieben und führt zu steigenden Mieten und Immobilienpreisen, besonders in zentralen Altbauvierteln.
Die Folgen der Gentrifizierung sind eine zunehmende soziale Segregation und Verknappung erschwinglichen Wohnraums, was ohne gezielte politische Gegenmaßnahmen die gesellschaftliche Spaltung weiter vertieft.