Immobilienpreise steigen wieder: Neue Häuser werden in 84 Prozent der Regionen teurer

Wer heute ein neues Haus kaufen möchte, muss in immer mehr Regionen Deutschlands tiefer in die Tasche greifen. Noch vor drei Monaten stiegen die Angebotspreise für Neubauhäuser in 56 Prozent aller Landkreise und kreisfreien Städte. Inzwischen sind es 84 Prozent. Besonders überraschend: Nicht in den Großstädten, sondern in den Landkreisen ziehen die Preise am stärksten an.

Das geht aus dem Immobilienpreisindex von empirica regio hervor, den das Unternehmen am 16. Oktober 2026 veröffentlichte. Die Immobilienpreise für Neubauten sind im dritten Quartal bundesweit um 2,2 Prozent gestiegen. In den Landkreisen verteuerten sich neue Ein- und Zweifamilienhäuser gegenüber dem Vorquartal sogar um 3,4 Prozent, in kreisfreien Städten dagegen nur um 0,6 Prozent. Gleichzeitig erschweren steigende Bauzinsen vielen Kaufinteressenten die Finanzierung.

Auch neue Eigentumswohnungen werden vielerorts teurer

Bei neuen Eigentumswohnungen steigen die Angebotspreise inzwischen in 72 Prozent der untersuchten Kreise. Bundesweit legten sie gegenüber dem Vorquartal um 1,1 Prozent zu. In den Landkreisen betrug der Anstieg 1,8 Prozent, in kreisfreien Städten lediglich 0,2 Prozent.

Im Jahresvergleich fällt die Preisentwicklung bei Neubauhäusern moderater aus. Bundesweit kosteten neue Ein- und Zweifamilienhäuser 0,9 Prozent mehr als im dritten Quartal 2025. Während die Preise in Landkreisen um 3,2 Prozent stiegen, sanken sie in kreisfreien Städten um 2,3 Prozent.

In Bayerns teuersten Regionen kosten Wohnungen über 10.000 Euro je Quadratmeter

Besonders tief müssen Käufer neuer Eigentumswohnungen in einigen bayerischen Regionen in die Tasche greifen. Die höchsten rechnerischen Angebotspreise pro Quadratmeter verzeichneten im dritten Quartal 2026:

• Landkreis Garmisch-Partenkirchen: 10.697 Euro
• Stadt München: 10.653 Euro
• Landkreis Miesbach: 10.360 Euro
• Landkreis Starnberg: 9.409 Euro
• Landkreis München: 8.788 Euro

Eine 80 Quadratmeter große Neubauwohnung würde bei diesen Quadratmeterpreisen in Garmisch-Partenkirchen rund 856.000 Euro kosten, in München etwa 852.000 Euro. Kaufnebenkosten kommen hinzu.

Bundesweit liegt der statistisch bereinigte Angebotspreis für neue Eigentumswohnungen bei 5.230 Euro je Quadratmeter. In kreisfreien Städten sind es 6.179 Euro, in Landkreisen 4.719 Euro. Neue Ein- und Zweifamilienhäuser kosten deutschlandweit durchschnittlich 4.352 Euro je Quadratmeter.

Neubauhäuser verteuern sich innerhalb von zehn Jahren um 61 Prozent

In den vergangenen zehn Jahren sind die Angebotspreise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser bundesweit um 61,2 Prozent gestiegen. In Landkreisen erreichte der Zuwachs sogar 68,4 Prozent. Neue Eigentumswohnungen verteuerten sich deutschlandweit um 70,8 Prozent.

Bei bestehenden Immobilien verläuft die Entwicklung deutlich ruhiger. Gegenüber dem zweiten Quartal 2026 stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand um 0,7 Prozent, bei Eigentumswohnungen um 0,2 Prozent. Nach Abzug der Inflation sanken die Preise bestehender Eigentumswohnungen sogar um 0,8 Prozent.

Steigende Bauzinsen erschweren den Hauskauf zusätzlich

Seit Anfang 2025 steigt die finanzielle Belastung durch Immobilienkredite wieder. Höhere Kaufpreise und gestiegene Zinsen treiben die monatlichen Finanzierungskosten nach oben. Bei der Berechnung der Erschwinglichkeit geht empirica regio unter anderem von 20 Prozent Eigenkapital, zehn Prozent Kaufnebenkosten und einer Kreditlaufzeit von 30 Jahren aus.

Ökonom Reiner Braun warnt vor den Folgen für den Wohnungsbau. „Der jüngste Zinsanstieg ist fatal“, schreibt er im Kommentar zum Immobilienpreisindex. Besonders kritisch beurteilt er die Entwicklung beim Neubau: „Hier sinken nicht die Preise, hier bricht die Realisierung ein.“ Höhere Finanzierungskosten können dazu führen, dass geplante Wohnhäuser nicht mehr gebaut werden.

Auch die Mieten steigen weiterhin kräftig

Während Kaufinteressenten höhere Finanzierungskosten tragen müssen, steigen auch die Mieten. Bei Neubauwohnungen erhöhten sie sich innerhalb eines Jahres bundesweit um 3,8 Prozent. Gegenüber dem Vorquartal betrug der Anstieg 1,6 Prozent.

Bei bestehenden Mietwohnungen legten die Mieten innerhalb eines Jahres sogar um 4,3 Prozent zu. Besonders teuer bleibt München. Dort erreicht die rechnerische Nettokaltmiete einer Neubauwohnung durchschnittlich 25,49 Euro je Quadratmeter. Für 80 Quadratmeter wären das rund 2.039 Euro monatlich.

Braun befürchtet, dass hohe Finanzierungskosten den Wohnungsmangel weiter verschärfen. Wer sich kein Eigentum leisten kann, bleibt länger auf dem Mietmarkt. Gleichzeitig entstehen weniger neue Wohnungen. Als Gegenmaßnahmen fordert der Ökonom steuerliche Vorteile für den Mietwohnungsbau, eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber und eine dauerhafte Förderung des Gebäudestandards EH55.

Der Immobilienpreisindex von empirica regio basiert auf mehr als zwei Millionen Immobilieninseraten aus über 100 Quellen. Die Auswertung umfasst alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte. Unterschiede bei Ausstattung, Wohnfläche und Baualter werden statistisch berücksichtigt. Die Angaben beziehen sich auf bereinigte Angebotspreise, nicht auf tatsächlich gezahlte Kaufpreise.

Kurz zusammengefasst:

• Neubauhäuser werden wieder teurer: Im dritten Quartal 2026 stiegen die Angebotspreise in 84 Prozent der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte – im Vorquartal waren es erst 56 Prozent.
• Auf dem Land steigen die Preise besonders stark: Neue Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich in Landkreisen um 3,4 Prozent, in kreisfreien Städten dagegen nur um 0,6 Prozent.
• Hauskäufe werden schwieriger: Steigende Bauzinsen erhöhen die Finanzierungskosten, während weniger Neubauten den Wohnungsmangel verschärfen können und auch die Mieten weiter steigen.

Übrigens: Nicht nur der Hauskauf wird für viele Menschen immer teurer. Laut einer Befragung von 3.000 Haushalten halten 65 Prozent eine energetische Sanierung für finanziell kaum oder gar nicht machbar – mehr dazu in unserem Artikel.

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