Wie Angestellte mit wenig Geld in Immobilien einsteigen

Immobilien trotz kleinem Gehalt? – So schaffen es Angestellte mit wenig Eigenkapital zum ersten Investment

Viele halten Immobilien für unerschwinglich. Doch Angestellte können schon mit 20.000 Euro Eigenkapital erfolgreich investieren.

Auch Angestellte können in Immobilien investieren – das ist heute schwieriger als früher, aber keineswegs ausgeschlossen. Denn gerade wer in einem festen Job arbeitet, regelmäßig Gehalt bekommt und keine hohen Schulden hat, steht bei Banken hoch im Kurs. Viele wissen gar nicht, wie gut ihre Chancen eigentlich sind. Stattdessen herrscht oft Unsicherheit: zu wenig Geld, zu kompliziert, zu riskant. Die Wahrheit ist: Auch mit durchschnittlichem Einkommen und überschaubarem Startkapital lässt sich eine vermietbare Eigentumswohnung finanzieren – und damit ein erster Schritt in Richtung finanzieller Unabhängigkeit machen.

Gerald Hörhan, auch bekannt als der „Investmentpunk“, hat genau das selbst vorgemacht. Als Angestellter ohne reiche Familie oder Startkapital hat er ein Immobilienvermögen im Wert von über 60 Millionen Euro aufgebaut – und erklärt heute in Kursen und Vorträgen, wie auch Normalverdiener das schaffen können. Sein Ansatz: klug rechnen statt träumen, mit System starten statt mit Bauchgefühl – und vor allem: anfangen.

Festes Gehalt? Gute Bonität! – Warum Angestellte für Banken attraktiv sind

Viele glauben, Immobilien seien nur etwas für Selbstständige mit Top-Einkommen oder reiche Erben. Doch Banken sehen das oft ganz anders. Wer angestellt ist, hat in der Regel ein regelmäßiges Einkommen, ein geringes Ausfallrisiko und ein sicheres Arbeitsverhältnis. All das sind Faktoren, die für Kreditinstitute besonders wichtig sind.

Was zählt, ist die planbare Rückzahlung. Wer also:

etwa 2.500 Euro netto verdient,
keine größeren Schulden hat
und mindestens 10 bis 20 Prozent Eigenkapital mitbringt,

kann oft schon problemlos eine kleine Eigentumswohnung finanzieren – zum Beispiel als Kapitalanlage zum Vermieten.

Das bedeutet: Selbst wer keine 100.000 Euro auf der hohen Kante hat, kann Immobilienbesitzer werden – wenn der Einstieg klug geplant ist.

Früh einsteigen zahlt sich aus – im wahrsten Sinne

Viele warten jahrelang darauf, mehr Eigenkapital anzusparen. Dabei kann genau das teuer werden. Denn: Wer früh investiert, profitiert nicht nur vom sogenannten Zinseszinseffekt, sondern sichert sich auch eher gute Lagen und stabile Preise.

Gerald Hörhan rät deshalb: „Nicht warten, bis das perfekte Objekt vor einem liegt – sondern rechtzeitig ein Finanzierungsgespräch führen.“ Wer vorbereitet ist, hat einen klaren Vorteil: weniger Stress, bessere Konditionen, fundiertere Entscheidungen.

Ohne Romantik zur ersten Immobilie – so geht’s richtig

Einer der häufigsten Fehler: Die erste Immobilie wird mit dem Herzen gekauft – nicht mit dem Taschenrechner. Doch genau das führt oft zu Fehlentscheidungen. Denn bei einer Kapitalanlage geht es nicht darum, den schönsten Balkon zu finden, sondern die besten Zahlen.

Worauf es wirklich ankommt:

stabile Nachfrage am Standort
realistische Mieteinnahmen
geringe Instandhaltungskosten
solide Bruttomietrendite

Ein Beispiel:
Kaufpreis: 120.000 Euro
Kaltmiete pro Monat: 600 Euro
Bruttomietrendite: 6 Prozent
Eigenkapitalbedarf: ca. 20.000 Euro (Rest über Bank finanziert)

Solche Objekte finden sich häufig in sogenannten B-Städten – wirtschaftlich stabile Regionen abseits der großen Hotspots.

Steuerlich clever handeln – und sparen beim Vermögensaufbau

Was viele Angestellte nicht wissen: Auch sie können ihre Immobilien steuerlich nutzen – und so gleichzeitig Vermögen aufbauen und Steuern sparen. Zahlreiche Kosten lassen sich beim Finanzamt geltend machen:

Zinsen auf den Kredit
Reparaturen und Rücklagen
Fahrtkosten zur Besichtigung
Maklergebühren
Verwaltungskosten

Mit dem richtigen Steuerberater lassen sich sogar rechnerische Verluste erzeugen, die die Steuerlast senken – obwohl die Immobilie Geld einbringt. So wird das Investment doppelt rentabel: monatlich durch die Mieteinnahmen und jährlich durch eine niedrigere Steuerlast.

Nicht träumen – anfangen

Gerald Hörhan bringt es auf den Punkt: „Wer nicht handelt, zahlt sein Leben lang Miete – für die Träume anderer.“ Sein Erfolgsrezept ist kein Geheimnis, sondern ein strukturiertes Vorgehen: nüchtern kalkulieren, Risiken realistisch einschätzen, steuerliche Möglichkeiten nutzen.

Das Entscheidende dabei:

Nicht zu lange zögern
Klein anfangen, aber konsequent handeln
Emotionen aus der Entscheidung nehmen
Beratung einholen, bevor man unterschreibt

Auch mit durchschnittlichem Einkommen kann man sich so nach und nach ein zweites finanzielles Standbein aufbauen – ganz ohne Lottogewinn, Erbschaft oder Großgehalt. Wer verstanden hat, wie auch Angestellte in Immobilien investieren können, merkt schnell: Es geht nicht um Reichtum – sondern um Unabhängigkeit. Und die beginnt oft mit der ersten Entscheidung.

Kurz zusammengefasst:

Angestellte mit stabilem Einkommen gelten bei Banken als kreditwürdig und können bereits mit 10 bis 20 Prozent Eigenkapital in vermietbare Immobilien investieren.
Entscheidend sind nüchterne Kalkulation, realistische Mieteinnahmen, stabile Standorte und steuerliche Vorteile wie absetzbare Zinsen und Nebenkosten.
Wer frühzeitig und strategisch handelt, kann sich auch als Normalverdiener ein zweites finanzielles Standbein durch Immobilien aufbauen.

Übrigens: Gerald Hörhan kennt die typischen Denkfehler, die Menschen beim Vermögensaufbau ausbremsen – und sie haben oft nichts mit Luxus zu tun. Mehr dazu in unserem Artikel.