Welche Immobilien bringen noch Rendite? – Warum gerade „hässliche Wohnungen“ jetzt Geld garantieren

Die Tür knarzt, der Flur ist schmal, der Putz alt. Die Wohnung wirkt unscheinbar, fast abweisend. Keine Designerküche, kein Balkon mit Glasgeländer. Und doch wechseln genau solche Objekte derzeit oft den Besitzer. Einer, der seit Jahren gezielt nach solchen Wohnungen sucht, ist Gerald Hörhan, Selfmade-Millionär aus Wien und Gründer der Investmentpunk Academy. Sein Ansatz: kaufen, wo andere weiterziehen. Wer heute fragt, welche Immobilien noch Rendite bringen, landet schnell bei genau diesen Wohnungen, die viele übersehen.

Der Immobilienmarkt hat sich gedreht. Hohe Zinsen verteuern Kredite. Baukosten steigen. Hochpreisige Wohnungen rechnen sich vielerorts nicht mehr. Gleichzeitig bleibt Wohnraum knapp. Besonders kleine, bezahlbare Einheiten sind gefragt. Genau hier liegt der Kern eines Modells, für das Hörhan steht: nüchtern kalkulierte Investments, getragen von stabilen Mieteinnahmen, die Monat für Monat fließen.

Warum „hässliche Wohnungen“ oft stabil verdienen

Entscheidend ist nicht der erste Eindruck, sondern der Zahlungsstrom. Kleine Wohnungen in funktionalen Lagen lassen sich günstiger kaufen. Die Finanzierung bleibt überschaubar. Die Nachfrage ist konstant. Studierende, Singles, Berufseinsteiger und Pendler suchen genau solche Wohnungen. Leerstand ist selten ein Problem.

Luxusimmobilien funktionieren anders. Sie binden viel Kapital. Käufer hoffen auf Wertsteigerung. Doch wenn Preise stagnieren und Zinsen steigen, kippt die Rechnung schnell. Bei einfachen Wohnungen zählt der laufende Ertrag. Die Miete trägt den Kredit. Überschüsse entstehen früh. Das Risiko verteilt sich besser.

Gerald Hörhan fasst diesen Ansatz nüchtern zusammen: „Ich kaufe, wo andere die Nase rümpfen.“ Gemeint sind Wohnungen ohne Prestige, aber mit verlässlicher Nachfrage. Entscheidend sind Zahlen, nicht Emotionen.

Welche Immobilien bringen noch Rendite – und warum

Die Rechnung folgt einem einfachen Prinzip. Der Kaufpreis muss zur erzielbaren Miete passen. Je niedriger der Einstieg, desto höher fällt die Rendite aus. Kleine Wohnungen erfüllen diese Bedingung oft besser als große Einheiten. Sie kosten weniger und lassen sich dennoch gut vermieten.

In vielen Städten steigen die Mieten weiter, vor allem im unteren und mittleren Segment. Wer dort investiert, profitiert von Inflationsschutz. Die Einnahmen wachsen mit. Die Ausgaben bleiben kalkulierbar. Modernisiert wird gezielt. Nicht für Optik, sondern für Funktion und Werterhalt.

Ein weiterer Hebel ist Fremdkapital. Banken finanzieren Mietwohnungen weiterhin, wenn die Zahlen stimmen. Mit überschaubarem Eigenkapital lassen sich so Objekte erwerben, die sich selbst tragen. Wichtig bleibt eine vorsichtige Kalkulation. Die Miete sollte Kredit und Rücklagen abdecken.

Steuern und Fremdkapital als Renditetreiber

Auch steuerlich spielen Mietwohnungen ihre Stärke aus. Abschreibungen senken die Steuerlast. Zinsen lassen sich absetzen. Das erhöht den Nettoertrag. Für Selbstständige und Unternehmer kommen zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten hinzu. Doch auch für private Anleger bleibt der Effekt spürbar.

Der Vorteil zeigt sich über die Zeit. Während Sparguthaben an Kaufkraft verlieren, arbeiten vermietete Wohnungen weiter. Monat für Monat. Die Rendite entsteht nicht durch schnelle Gewinne, sondern durch Beständigkeit. Genau das macht einfache Immobilien so attraktiv.

Der Zustand der Wohnung bleibt ein Faktor. Komplett sanierungsbedürftig darf sie nicht sein. Kleine Mängel lassen sich kalkulieren. Große Baustellen fressen Rendite. Entscheidend ist ein realistischer Blick auf Kosten und Einnahmen.

Lage schlägt Optik – und senkt das Risiko

Wachsende Städte bieten die besten Voraussetzungen. Arbeitsplätze, Hochschulen und Infrastruktur sorgen für Nachfrage. Auch Randlagen mit guter Anbindung funktionieren. Wichtig ist der Zugang zu öffentlichem Verkehr und Versorgung. Die Wohnung selbst darf schlicht sein. Sie muss funktionieren.

Besonders gefragt sind Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen. Sie lassen sich flexibel vermieten. Auch WGs nutzen solche Grundrisse. Die Mieten liegen oft höher als bei klassischen Familienwohnungen. Das erhöht die Rendite.

Manche Investoren setzen zusätzlich auf Handel. Sie kaufen in schwachen Marktphasen, sanieren gezielt und verkaufen später. Die Kalkulation bleibt streng. Mindestens 20 Prozent Marge gelten als Richtwert. Ohne Puffer wird das Risiko hoch.

Warum das Eigenheim Kapital bindet – und Rendite ausbremst

Das Eigenheim erfüllt oft einen Traum, schränkt finanziell aber früh ein. Hohe Kaufnebenkosten, fehlende steuerliche Vorteile und gebundenes Kapital reduzieren die Beweglichkeit. Wer einmal kauft, bindet sich langfristig – an Ort, Kredit und Kosten.

Anlagewohnungen bieten mehr Spielraum. Sie erzeugen Einnahmen und lassen sich bei Bedarf wieder veräußern. Schon mit überschaubarem Eigenkapital ist der Einstieg möglich. Entscheidend bleibt nicht die Optik, sondern die Frage, ob die Miete den Kredit trägt.

Kurz zusammengefasst:

• Entscheidend für Rendite ist nicht die Optik, sondern der Cashflow: Kleine, einfache Wohnungen in funktionalen Lagen lassen sich günstiger kaufen, konstant vermieten und tragen oft den Kredit aus der laufenden Miete.
• Der Markt begünstigt unscheinbare Objekte: Hohe Zinsen und Baukosten belasten teure Immobilien, während die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt und einfache Wohnungen stabilen Inflationsschutz bieten.
• Rendite entsteht durch Kalkulation, nicht durch Prestige: Ein passendes Verhältnis von Kaufpreis, Miete, Finanzierung und Steuern macht „hässliche Wohnungen“ langfristig robuster als Luxusimmobilien oder das selbstgenutzte Eigenheim.

Übrigens: Während viele über hohe Preise und schlechte Renditen klagen, erklärt Gerald Hörhan, warum finanzieller Erfolg im Kopf beginnt – und welche Denkfehler Menschen vom Vermögensaufbau abhalten. Welche fünf Prinzipien Millionäre konsequent anders leben, mehr dazu in unserem Artikel.

Bild: © Investmentpunk Academy GmbH